地王潮洶涌而來，中央政府的智囊機(jī)構(gòu)社科院7月6日發(fā)布的報(bào)告預(yù)測，房地產(chǎn)投資增長幅度或?qū)②吘?，明年或?qū)⒊霈F(xiàn)波動(dòng)。
分析人士指出，從過往經(jīng)驗(yàn)來看，成交過火往往是調(diào)整前的一種現(xiàn)象。在每一輪市場調(diào)整的前一年，當(dāng)年的市場往往都會(huì)相當(dāng)火爆。但本輪周期與此前周期的不同在于，上一輪地產(chǎn)周期都有地產(chǎn)政策和信貸先后出臺(tái)，但今年貨幣政策不會(huì)收緊。“也正是因?yàn)樨泿耪叱掷m(xù)寬松，這輪周期調(diào)整的時(shí)間可能會(huì)比較長?！币晃谎芯咳藛T說。
下半年或迎來調(diào)整期
房價(jià)持續(xù)上漲、地價(jià)依然亢奮，多數(shù)人普遍看多房地產(chǎn)之際，政府智囊機(jī)構(gòu)發(fā)出了不同的聲音。在中國社科院7月6日發(fā)布的《中國住房2016中期報(bào)告》中，社科院預(yù)測房地產(chǎn)市場可能會(huì)迎來一個(gè)短期調(diào)整期。
“調(diào)整可能遲到，但不會(huì)缺席?！鄙缈圃鹤钚碌膱?bào)告認(rèn)為，基于過去房地產(chǎn)周期經(jīng)驗(yàn)以及影響因素變化對(duì)未來趨勢(shì)的預(yù)判，從今年下半年至明年第二季度的時(shí)間段內(nèi)，房價(jià)增幅將呈現(xiàn)回落趨勢(shì)。
與社科院觀點(diǎn)相似的是，部分券商機(jī)構(gòu)也對(duì)當(dāng)前的房價(jià)提出了風(fēng)險(xiǎn)提示。研究人員認(rèn)為，樓市的變數(shù)正在醞釀。廣發(fā)證券地產(chǎn)首席研究院樂加棟表示，從過往十幾年的歷史看，房地產(chǎn)基本逢三年會(huì)遇到一個(gè)小周期。從去年政府出臺(tái)政策鼓勵(lì)房產(chǎn)消費(fèi)到現(xiàn)在，恰好是兩年。但上半年房價(jià)的大幅上漲，提前透支了未來半年甚至一年的市場需求。
樂加棟預(yù)測，明年部分開發(fā)商的日子可能會(huì)比較難過?！敖衲晗掳霕鞘锌赡軙?huì)出現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)，明年可能會(huì)出現(xiàn)量價(jià)齊跌。一些房企樂加棟如果運(yùn)營不當(dāng)，可能面臨減值。”樂加棟表示。
另外一家大型券商研究部經(jīng)理告訴記者，金融界雖然沒有唱空樓市，但有極少部分人士不經(jīng)意中做空樓市。
“周邊一些證券和金融界的朋友，有一些人正在把部分房產(chǎn)換成現(xiàn)金或其它流動(dòng)性更高的資產(chǎn)。套現(xiàn)，主要是基于安全考慮。這可能只是極少部分的選擇，但從證券和金融圈人的動(dòng)作上，也反映出少部分人的預(yù)期和選擇。去年股市在6000點(diǎn)的時(shí)候，很少有人相信股市會(huì)掉下來，仍然認(rèn)為會(huì)漲到8000甚至一萬點(diǎn)。后期樓市走勢(shì)究竟如何，有待觀察。”上述券商高層說。
房企持續(xù)買地
對(duì)于市場上發(fā)出的少量的房價(jià)預(yù)警信息，多數(shù)業(yè)界認(rèn)為房價(jià)調(diào)整的概率不大。
仲量聯(lián)行住宅部總監(jiān)周靜表示，與國際大都市相比，現(xiàn)在國內(nèi)一線城市的房價(jià)看上去已經(jīng)處于高點(diǎn)。上海一些地段的房價(jià)已經(jīng)超過紐約和東京，但大家仍然認(rèn)為房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。而這背后的原因，除了市場充足的流動(dòng)性，還由于中國缺乏投資渠道，大量資金通過各種渠道進(jìn)入了房地產(chǎn)。
一家開發(fā)商投資部經(jīng)理7月7日表示，現(xiàn)在市場上已經(jīng)形成一個(gè)共識(shí)，像北京、上海、深圳這樣的城市是非常安全的。“看上去房價(jià)非常高，但大家仍然認(rèn)為房價(jià)下降的概率非常低，而且下來還會(huì)繼續(xù)上漲。因?yàn)橛写罅康馁Y金涌入一線城市，其需求也在增長。在這樣的預(yù)期和市場形勢(shì)下，才會(huì)有人不斷在相當(dāng)高的位置持續(xù)入場?！边@位投資經(jīng)理說。
房價(jià)地價(jià)持續(xù)上漲，引來了中央政府的關(guān)注。不久前，發(fā)改委到上海對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了系統(tǒng)調(diào)研。據(jù)了解，參與調(diào)研的除了政府機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)，還聽取了部分開發(fā)商的意見及對(duì)未來走勢(shì)的預(yù)期。
但發(fā)改委對(duì)上海市場調(diào)研后，并沒有出臺(tái)任何針對(duì)房價(jià)、地價(jià)過熱的政策。分析師依此認(rèn)為，今明兩年樓市政策發(fā)生變化的機(jī)率非常低。
一家證券機(jī)構(gòu)研究員表示，雖然明年房地產(chǎn)可能會(huì)面臨市場的自然調(diào)整，但他預(yù)計(jì)2018年的樓市可能會(huì)再次回暖。這其中的原因在于，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)增長中的地位?！胺康禺a(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響太大了，地位非常重要。一旦樓市下滑速度過快，很容易引來政府救市。”上述人士說。
就地王潮，克而瑞副總裁于丹丹認(rèn)為接下來可能還會(huì)有所延續(xù)。開發(fā)商上半年的銷售額都有不同程度增長，且回款率較高;房企手中有了回款和現(xiàn)金，開發(fā)商一定會(huì)增加土地儲(chǔ)備的需求。
“對(duì)開發(fā)商來說，如何在安全城市獲取適合自己的土地，成為擺在房企面前必須要面對(duì)的問題。手里有資金的房企，預(yù)計(jì)仍然會(huì)通過多種途徑增加土地儲(chǔ)備?！庇诘さふf。
