律師表示類似情況比較普遍，寶安法院表示不能破壞租約而就該事項(xiàng)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行
市民張先生買(mǎi)下司法拍賣房產(chǎn)，卻發(fā)現(xiàn)帶有15年的租約。“執(zhí)行難”該如何破?寶安法院表示，司法房產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人不能破壞租約而就該事項(xiàng)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。律師表示，司法拍賣房產(chǎn)帶租約如何接收是普遍難題，建議事前謹(jǐn)慎審核。
15年租約如鯁在喉
今年1月份，張先生通過(guò)公開(kāi)拍賣購(gòu)得寶安區(qū)石巖大道佳華豪苑一號(hào)樓某房，該房產(chǎn)拍賣的委托方為寶安區(qū)人民法院。3月份，張先生從法院拿到了《執(zhí)行裁定書(shū)》等文件，不過(guò)資料卻包含一份“租房合同”，其中載明張先生拍下的這棟房產(chǎn)，被原業(yè)主出租給了一名欒姓人士，租賃期限長(zhǎng)達(dá)15年。租賃合同中還注明，房租月租金為5000元，按月結(jié)算，每月月初5日內(nèi)，承租方將租金交付出租方。
這份租賃合同成為張先生的在喉之鯁，如今距法院裁定房屋產(chǎn)權(quán)歸張先生所有已過(guò)去4個(gè)月，房產(chǎn)仍是承租方在使用。張先生稱自己不僅沒(méi)收到根據(jù)租賃合同承租方按月應(yīng)交付的租金，甚至連進(jìn)入自己的房屋都很困難。張先生提供的一段雙方對(duì)話的視頻顯示，承租方兩名人士在房屋內(nèi)居住，自稱已經(jīng)住了兩年多了，其老板是房屋原業(yè)主的債主，老板簽訂租賃合同時(shí)“一次性付給了出租方90萬(wàn)元租金”，對(duì)于張先生收房意愿，兩人表示要么等租賃合同到期，或者張先生要賠付其已付的租金。
法院查封房產(chǎn)在前 租約簽署在后
張先生介紹，最初自己是在深圳市土地房產(chǎn)交易中心看到該房產(chǎn)拍賣信息，當(dāng)時(shí)拍賣信息上確有“租約”二字，不過(guò)沒(méi)想到的是，租約竟會(huì)長(zhǎng)達(dá)15年。其稱，租賃合同載明租金按月支付，一次性付了90萬(wàn)不合常理，并且租約一般是簽一年，最長(zhǎng)不過(guò)三年，該房產(chǎn)一下多出了15年租約，“明顯是挖了個(gè)坑，等著我跳?！?/p>
南都記者檢索發(fā)現(xiàn)，在深圳市土地房產(chǎn)交易中心網(wǎng)上仍有該房產(chǎn)的拍賣信息，共有兩條，一條時(shí)間是在2015年12月，起始價(jià)為420萬(wàn)，不過(guò)成交價(jià)格為空，屬流拍。另一條時(shí)間在2016年1月15日，正是張先生拍下的時(shí)間，起始價(jià)降了84萬(wàn)為336萬(wàn)，成交價(jià)則是387萬(wàn)。該房產(chǎn)的拍賣信息中，確標(biāo)注有租約信息，不過(guò)并未注明租約時(shí)限。拍賣信息中還標(biāo)注有委托人(即法院)的說(shuō)明A BCDEF共6條，其中F條稱，拍賣物上如存在房屋租賃等合同關(guān)系，拍賣成交后，由買(mǎi)受人與相關(guān)合同關(guān)系當(dāng)事人依法自行協(xié)商解決或者自行循法律途徑處理，委托法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付。
不過(guò)更令張先生詫異的是，這份租賃合同的簽署時(shí)間晚于法院查封的時(shí)間。張先生提供的“深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心房地產(chǎn)查封(備案)表”顯示，佳華豪苑的這棟房屋共有4次查封信息，最早在2014年1月23日，該房產(chǎn)已被寶安區(qū)人民法院查封。而租賃合同的簽署時(shí)間是2014年8月1日，也就是說(shuō)，在法院查封該房產(chǎn)后，原業(yè)主還將房屋出租，并且出租期限長(zhǎng)達(dá)15年。
另一案例
拍下帶租約房產(chǎn) 收房時(shí)5年租期變“20年”
事實(shí)上，張先生遭遇的情況并非孤立，市民胡女士也遇到類似情況。2015年5月，胡女士通過(guò)公開(kāi)拍賣拍下寶安西鄉(xiāng)盛景園一套房產(chǎn)，該房產(chǎn)同樣附帶租約。胡女士提供的福田法院出具的《執(zhí)行裁定書(shū)》、《租賃合同》及《福田區(qū)人民法院拍賣委托合同》顯示，該房產(chǎn)租賃期限為從2012年9月至2017年9月23日，月租金3500元。
然而，胡女士前去收房時(shí)，承租方卻提供了另一份租賃合同，在該租賃合同中，租賃期限突然變成從2012年6月至2032年5月，增加了15年。且在租賃合同中，租金并非按月支付，而是變成了一次性支付人民幣40萬(wàn)，在雙方簽約一周內(nèi)一次性付清。目前，胡女士已將承租方告上法庭。
相關(guān)回應(yīng)
寶安法院：競(jìng)買(mǎi)人不能破壞租約申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行
針對(duì)在法院查封房產(chǎn)后簽署租賃合同事宜，南都記者曾向?qū)毎矃^(qū)人民法院發(fā)函采訪。寶安區(qū)人民法院回復(fù)稱，租賃合同雖是查封之后才簽訂的，但因各方申請(qǐng)人認(rèn)為去除租約拍賣會(huì)浪費(fèi)大量時(shí)間及司法成本，所以全體申請(qǐng)人一致要求法院帶租約拍賣。因本案系附條件帶租約拍賣，競(jìng)買(mǎi)人在競(jìng)拍時(shí)也應(yīng)當(dāng)知曉該房產(chǎn)帶有租約，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，競(jìng)買(mǎi)人不能破壞租約而就此事項(xiàng)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。競(jìng)買(mǎi)人如不能順利取得該房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益的，其可根據(jù)法律規(guī)定另循法律途徑解決雙方糾紛。
律師說(shuō)法
司法拍賣房產(chǎn)帶租約如何接收是普遍難題
廣東晟典律師事務(wù)所律師毛鵬表示，有關(guān)通過(guò)司法拍賣方式取得帶租約房產(chǎn)如何接收問(wèn)題，目前是一個(gè)非常普遍的難題。法院如果在拍賣房產(chǎn)前已明示該房產(chǎn)存在租約，競(jìng)拍人既然愿意購(gòu)買(mǎi)上述房產(chǎn)實(shí)際表明競(jìng)拍人有心理準(zhǔn)備承擔(dān)不能及時(shí)使用房屋的后果，且這種房屋往往比正常房屋拍賣價(jià)格要低，故競(jìng)拍人不能以購(gòu)買(mǎi)強(qiáng)制拍賣房屋卻不能進(jìn)場(chǎng)為由要求拍賣法院必須強(qiáng)制交房。當(dāng)然，如果法院有意隱瞞租約狀況，導(dǎo)致競(jìng)拍人做出錯(cuò)誤判斷購(gòu)買(mǎi)，競(jìng)拍人可以以顯失公平為由主張解除拍賣協(xié)議。
此外，如果上述房屋在法院查封后出租人與承租人突然簽訂一次性10年或20年租約，類似做法很顯然出租人主觀上是惡意，承租人是否存在惡意要根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷，包括審查合同中租金支付方式，是一次性付清全部租金還是分期支付租金，是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算租金還是內(nèi)部折扣價(jià)計(jì)算租金等等，如果承租人主觀上存在惡意，那么競(jìng)拍人可以向法院申請(qǐng)主張租賃協(xié)議無(wú)效。如果不能證明承租人主觀上存在惡意，那么競(jìng)拍人就要承擔(dān)因?yàn)樽约簩彶榕馁u公告不嚴(yán)而帶來(lái)的不利后果。
