據新華社，中共中央政治局9月26日召開(kāi)會(huì )議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下一步經(jīng)濟工作。
會(huì )議強調，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。要回應群眾關(guān)切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
首提“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”
政治局會(huì )議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)指出，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”的表述是首次提出，是中央政治局對房地產(chǎn)市場(chǎng)行情做出的非常明確指示。此處的止跌，既包括成交量止跌，也包括成交價(jià)格止跌。觀(guān)察7月份以來(lái)各地新房和二手房交易數據尤其是8月份數據，市場(chǎng)其實(shí)面臨了新的壓力。
上海易居房地產(chǎn)研究院全國百城庫存數據顯示，8月份全國百城新建商品住宅成交面積同比下降27.0%，相比7月份18.5%的降幅有明顯擴大。去化周期為25.2個(gè)月，目前已連續7個(gè)月超過(guò)兩年的去化水平，壓力較大。同時(shí)，二手住宅市場(chǎng)方面，1-8月份全國22個(gè)重點(diǎn)城市成交套數跌幅為3%，而去年1-8月份該增速為正，且幅度較大為31%。同時(shí)價(jià)格方面，統計的全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數方面，8月份房?jì)r(jià)指數環(huán)比和同比跌幅均有所擴大，分別為0.7%和5.7%。
嚴躍進(jìn)認為，“止跌回穩”信號發(fā)出，要求各地做好穩市場(chǎng)交易和價(jià)格的工作。這也意味著(zhù)四季度各地或有非常持續的重磅加碼政策，以更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩。
中指研究院政策研究總監陳文靜認為，本次首次在政治局會(huì )議中指出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，進(jìn)一步表明了當前穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)對于穩定宏觀(guān)經(jīng)濟的重要性，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩，才能更好地為宏觀(guān)經(jīng)濟平穩運行提供支撐。
首提“商品房建設嚴控增量、提高質(zhì)量”
政治局會(huì )議提出，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，嚴控增量是中央政治局會(huì )議中第一次提出，意味著(zhù)供給過(guò)剩，同時(shí)也意味著(zhù)新房要去庫存，就是要各地嚴格控制新增供地和新房供應上市，以緩解庫存壓力，這是提振預期，促進(jìn)短期止跌企穩的工具。目前，各地庫存壓力都比較大，新房在售庫存周期在20個(gè)月左右，廣義庫存（開(kāi)工未批售和未開(kāi)工的用地）更大，且都是同質(zhì)化供應。
嚴躍進(jìn)也進(jìn)一步指出，“提高質(zhì)量”的提法是第一次，也意味著(zhù)房地產(chǎn)建設的質(zhì)量要求必須加碼，這說(shuō)明在既有的保交房工作基礎上，要立足質(zhì)量導向，持續做好高品質(zhì)的住房建設。
陳文靜認為，整體而言，未來(lái)各地土地供應量、住房供應量等均將結合城市自身實(shí)際需要推進(jìn)，不能盲目擴大各類(lèi)住房供給量，或將以住房的真實(shí)需求為基準；在存量上要優(yōu)化存量，對現有的存量住房進(jìn)行升級改造、改規劃盤(pán)活利用等或是重要方向；進(jìn)一步提高商品房建設質(zhì)量，“好房子”建設或已經(jīng)是基本要求，促進(jìn)“好房子”建設的配套政策有望繼續落地。
加大“白名單”項目貸款投放力度
政治局會(huì )議提出，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。
廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓指出，會(huì )議強調“加大‘白名單’項目貸款投放力度”，意圖在于推動(dòng)商業(yè)銀行擴大房企信貸規模。截至目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項目超過(guò)5700個(gè)，審批通過(guò)融資金額達到1.43萬(wàn)億元人民幣，支持400余萬(wàn)套住房如期交付。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險主要是房企流動(dòng)性風(fēng)險。多年住房銷(xiāo)售不佳導致房企經(jīng)營(yíng)收入持續下滑，房企市場(chǎng)化融資難度增加，整體房企資產(chǎn)負債率處于70%以上偏高水平，部分頭部房企債務(wù)問(wèn)題現隱憂(yōu)，房企風(fēng)險仍然令人擔憂(yōu)。這項措施的落地將有助于改善房企的流動(dòng)性狀況，控制相關(guān)風(fēng)險。
在業(yè)內看來(lái)，后續白名單的貸款力度會(huì )進(jìn)一步加大，盤(pán)活存量閑置土地，包括低效用地、出險房企未開(kāi)發(fā)用地等的盤(pán)活力度也會(huì )強化。
住房支持政策將進(jìn)一步發(fā)力，一線(xiàn)城市限購政策有望調整
政治局會(huì )議提出，要回應群眾關(guān)切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
馬泓預計，四季度到明年年初，住房支持政策將進(jìn)一步發(fā)力。當前國內絕大部分城市已經(jīng)調整了原有的住房限制性政策，僅有一線(xiàn)和部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市仍保有限購政策。預計下一個(gè)階段，包括北京、上海在內的大城市仍有進(jìn)一步調整限購住房政策的可能性，必要時(shí)可以有針對性地取消限制性購房政策。
對于存量房貸利率的調整，9月24日，國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì )就提及，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。業(yè)內預計，10月底會(huì )正式啟動(dòng)全國存量房貸普降的操作。
嚴躍進(jìn)提到，近期的房地產(chǎn)發(fā)展新模式的工作要點(diǎn)來(lái)說(shuō)，現房銷(xiāo)售等工作會(huì )持續開(kāi)展，同時(shí)在財政支持、房屋養老金制度推進(jìn)、高品質(zhì)住房建設等方面會(huì )持續發(fā)力，也是四季度各地工作試點(diǎn)可以積極關(guān)注的內容。
展望后市，馬泓認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望觸及階段性底部后筑底企穩。銷(xiāo)售及房?jì)r(jià)跌幅有望邊際收窄，房企償債壓力減輕，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險得以緩釋?zhuān)痪€(xiàn)及部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)可能先行邊際回暖。保障性住房建設、平急兩用公共基礎設施建設和城中村改造等“三大工程”建設項目可能會(huì )加快項目建設落地，房地產(chǎn)投資趨勢上可能先抑后穩。
