旭輝領(lǐng)寓在產(chǎn)品研發(fā)、升級(jí)迭代上投入了不小的成本,真正能夠讓年輕人在其承租范圍內(nèi)找到最合適的品質(zhì)租賃產(chǎn)品。但張愛華覺得,這種投入已經(jīng)體現(xiàn)出了它的價(jià)值。不僅僅讓長(zhǎng)租公寓從投拓、改造上市銷售的時(shí)間大大縮短,也讓銷售的速度,也會(huì)比周邊的類似長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目更快一些。
和房地產(chǎn)開發(fā)一樣,領(lǐng)寓對(duì)項(xiàng)目投拓的質(zhì)量有著極高的要求。張愛華說,80%以上投拓項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的投資回報(bào)要求,才算是合格的。而另外還要有10%的投拓項(xiàng)目,要求是超過回報(bào)預(yù)期,達(dá)到優(yōu)秀的等級(jí)。
旭輝本身的高信用評(píng)級(jí),也幫助領(lǐng)寓在投資成本上,擁有比同行的優(yōu)勢(shì)。張愛華說,和那些需要用信托、資管計(jì)劃融資的同行相比,領(lǐng)寓可以用資金成本低得多的低息銀行貸款來解決業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步拓展的需要。
眼下旭輝領(lǐng)寓主要以包租的方式,迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。
但在張愛華看來,這種方式應(yīng)該僅僅只是權(quán)益之計(jì)。她考察過日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟市場(chǎng),發(fā)現(xiàn)那些國(guó)家更流行的是物業(yè)托管或者資產(chǎn)管理的運(yùn)營(yíng)方式。
有些是基金從開發(fā)商手上買下物業(yè),然后再委托原開發(fā)商代為管理;有些則是把資金所持有的物業(yè),委托給長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商來運(yùn)營(yíng)。
而從盈利的情況看,后兩種模式,才能讓長(zhǎng)租公寓行業(yè)徹底擺脫盈利的負(fù)擔(dān),能夠更容易實(shí)現(xiàn)盈利。
但眼下來看,長(zhǎng)租公寓仍然需要通過包租方式來拓展規(guī)模。因?yàn)?只有這樣才能幫助公司建立并推廣品牌。
張愛華相信,成長(zhǎng)為行業(yè)一流品牌的長(zhǎng)租公寓企業(yè),更有機(jī)會(huì)成為這個(gè)行業(yè)的翹楚。等品牌的占有率達(dá)到一定規(guī)模后,這些企業(yè)就可以僅僅依靠品牌,就獲得大量物業(yè)托管或者資產(chǎn)管理項(xiàng)目。
而旭輝領(lǐng)寓在完成IPO前,包租的比例應(yīng)該會(huì)降低至少50%以內(nèi)。旗下的長(zhǎng)租公寓,更多是托管或者資產(chǎn)管理類型。而這些公寓項(xiàng)目將為旭輝領(lǐng)寓產(chǎn)生可觀的盈利,讓其更加順利地進(jìn)入資本市場(chǎng)。
