從阿拉伯灣南海岸的一個(gè)封閉小漁村，到享譽(yù)全球的中東金融中心與世界奢華之都，迪拜只用了不到30年的時(shí)間。

迪拜樓市2002年開始向外國人開放，自此一路上漲，2008年達(dá)到歷史最高水平。2009年受債務(wù)危機(jī)沖擊，迪拜樓市開始跳水，房價(jià)幾乎腰斬。隨著金融危機(jī)過去，迪拜樓市又開始恢復(fù)。

根據(jù)迪拜土地與產(chǎn)權(quán)局房地產(chǎn)研究中心2015年底發(fā)布的報(bào)告，2015年度迪拜房地產(chǎn)交易增長8%，金額總計(jì)731億美元。

近兩年來，迪拜的房產(chǎn)也吸引著大批中國買家。迪拜土地部的數(shù)據(jù)顯示，2014年中國對迪拜房地產(chǎn)行業(yè)的投資達(dá)到了22.4億元人民幣，較2013年增長了300%以上。2015年1-8月份，中國個(gè)人投資者對迪拜房地產(chǎn)投資總額達(dá)到了人民幣20.7億元。

上半年全球買家往迪拜樓市砸了155億美元

阿聯(lián)酋《聯(lián)合報(bào)》報(bào)道稱，據(jù)迪拜土地和資產(chǎn)管理局主席蘇爾坦近日披露，今年1-6月，來自149個(gè)國家的2.6萬名投資者對迪拜房地產(chǎn)投資達(dá)570億迪拉姆(約合155.7億美元)，顯示投資者對迪拜經(jīng)濟(jì)具有較強(qiáng)信心。蘇爾坦還表示，阿聯(lián)酋本國以及海灣國家對迪拜房地產(chǎn)投資最多，合計(jì)達(dá)220億迪拉姆(約合60.1億美元)，8000宗交易。其中，阿聯(lián)酋國內(nèi)投資145億迪拉姆(約合39.6億美元)，沙特對迪拜投資40億迪拉姆(約合10.9億美元)。

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阿聯(lián)酋《海灣時(shí)報(bào)》報(bào)道，據(jù)迪拜土地局公布，2016年上半年，迪拜房地產(chǎn)交易量達(dá)28251起，同比增長23%;交易額為1130億迪拉姆(約合308億美元)，同比減少12%。

從地理位置來看，Business Bay、Marina和Warsan1區(qū)成為最受投資人青睞的區(qū)域，交易額分別為6.3億美元、7.9億美元和1.2億美元。

住宅價(jià)格連跌六個(gè)季度

由于阿聯(lián)酋油價(jià)、受全球經(jīng)濟(jì)動態(tài)及貨幣貶值，迪拜的房地產(chǎn)市場受到了很大影響。

阿聯(lián)酋《海灣商業(yè)》8月10日報(bào)道，房地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕發(fā)布的最新報(bào)告顯示，隨著市場的持續(xù)放緩，2016年第二季度迪拜住宅價(jià)格出現(xiàn)連續(xù)第六個(gè)季度下跌，平均銷售價(jià)格季度環(huán)比下跌2%，同比下跌12%。其中高端豪宅項(xiàng)目下降顯著，而中端市場在這一輪下跌中則表現(xiàn)得更有彈性。盡管迪拜各區(qū)可能會有差異，預(yù)計(jì)在未來幾個(gè)季度迪拜住宅銷售價(jià)格還將進(jìn)一步下跌3%-5%。

同時(shí)，二季度住宅平均出租率同比下降了約1%-2%。中高端住宅區(qū)租金如迪拜市中心、迪拜Marina、迪拜體育城和國際城的租金都在下跌。

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報(bào)告還稱，全球經(jīng)濟(jì)的不確定性刺激著各主要貨幣兌美元紛紛貶值，這也影響了投資者對迪拜房地產(chǎn)市場的投資信心。

世邦魏理仕中東部阿聯(lián)酋研究咨詢主管Mat Green表示，如果忽略工期延誤的話，預(yù)計(jì)2016至2018年迪拜將有約48000套新建住宅(公寓及別墅)投入市場。這大致相當(dāng)于迪拜五年的平均供應(yīng)量，而大部分新建住房位于Dubailand、朱美拉村、商業(yè)灣和迪拜硅綠洲等中低端地區(qū)。

但是一些開發(fā)商已經(jīng)表示相信市場會很快回暖。迪拜企業(yè)家Khalaf Al Habtoor曾預(yù)測，由于對一些城市標(biāo)志性項(xiàng)目需求的增加，未來數(shù)月內(nèi)房價(jià)將會出現(xiàn)回升。

商用樓需求也出現(xiàn)下滑

據(jù)阿聯(lián)酋《國民報(bào)》的報(bào)道，知名房地產(chǎn)咨詢公司Cluttons發(fā)布報(bào)告稱，受油價(jià)下跌和經(jīng)濟(jì)環(huán)境不振影響，迪拜商用樓需求近期出現(xiàn)下滑，雖然二季度迪拜商用樓租金仍與一季度持平，但22個(gè)次區(qū)域市場中有6個(gè)均出現(xiàn)租金明顯下降情況，降幅最高近20%。

報(bào)告同時(shí)顯示，迪拜自由區(qū)商用樓市場普遍逆勢上揚(yáng)，迪拜國際金融中心(DIFC)、迪拜網(wǎng)絡(luò)城、媒體中心等自由區(qū)商用樓需求仍然較高，平均空置率約為5%，遠(yuǎn)低于市區(qū)20%的平均水平，DIFC等自由區(qū)商用樓租金上漲超6%。報(bào)告預(yù)測，未來商用樓市場將保持平穩(wěn)，在經(jīng)歷6-9個(gè)月的調(diào)整后很可能將進(jìn)入上升期。

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過度開發(fā)帶來的危機(jī)

據(jù)阿聯(lián)酋《國民報(bào)》日前的報(bào)道，全球知名管理咨詢機(jī)構(gòu)科爾尼(AT Kearney)發(fā)布報(bào)告稱，目前海灣地區(qū)房地產(chǎn)市場普遍存在“過度開發(fā)”的情況，加上油價(jià)低迷及市場信心波動等負(fù)面因素的影響，該地區(qū)房地產(chǎn)市場正在面臨一場“完美風(fēng)暴”，危機(jī)一觸即發(fā)。

報(bào)告稱，目前海灣地區(qū)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模相當(dāng)于過去10年已完工項(xiàng)目總量的4倍，而目前尚處于早期規(guī)劃階段的項(xiàng)目規(guī)模也幾乎相當(dāng)于過去10年的總和。報(bào)告認(rèn)為，從2016年至2020年的每一年，預(yù)計(jì)本地區(qū)建成的房地產(chǎn)項(xiàng)目總價(jià)將相當(dāng)于2007-2009年間年均水平的7-12倍。報(bào)告指出，截至2015年12月，中東地區(qū)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模達(dá)2萬億美元，且今明兩年房地產(chǎn)項(xiàng)目已占到工程建設(shè)部門總工作量的70%左右。

但科爾尼認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目的交付情況并不樂觀，過去10年中，本地區(qū)中途取消的房地產(chǎn)項(xiàng)目甚至高達(dá)順利完工項(xiàng)目數(shù)量的2倍。之后，受人口增長速度較2008年之前明顯放緩、市場流動性收窄等因素影響，海灣地區(qū)房地產(chǎn)市場將面臨巨大的潛在危機(jī)。