武漢市江漢區(qū)政府下屬事業(yè)單位江漢區(qū)城市重點(diǎn)工程指揮部將一塊并不屬于自己的市政公用設(shè)施用地“賣(mài)”給開(kāi)發(fā)商武漢市中聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，由此拉開(kāi)了一場(chǎng)以虛假土地置換為手段，利益輸送市中心核心地塊給開(kāi)發(fā)商的序幕。多個(gè)部門(mén)“通力合作”，幫助中聯(lián)公司完成了“假地?fù)Q真地”的戲碼，后又經(jīng)違規(guī)增容用地面積、篡改容積率等手段，涉嫌侵吞國(guó)有資產(chǎn)超4億元。

一個(gè)看似天方夜譚的“貍貓換太子”的故事正在武漢土地市場(chǎng)真實(shí)上演。

區(qū)級(jí)教育部門(mén)為解決校舍建設(shè)用地問(wèn)題，將一塊未辦理教育用地規(guī)劃手續(xù)的土地置換給了同區(qū)一家事業(yè)單位，后者又將該地“賣(mài)”給開(kāi)發(fā)商用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，市規(guī)劃部門(mén)接著又為開(kāi)發(fā)商向市政府申報(bào)用此地置換另一塊更具商業(yè)價(jià)值的土地且獲得批準(zhǔn)。然而，這塊幾經(jīng)倒手的土地，其真實(shí)“主人”從1995年確認(rèn)為武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)以來(lái)就從未變更過(guò)，土地用途也一直是市政公用設(shè)施，從未變更為商業(yè)開(kāi)發(fā)或教育用地。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者近日接到報(bào)料，武漢市江漢區(qū)政府下屬事業(yè)單位江漢區(qū)城市重點(diǎn)工程指揮部將一塊并不屬于自己的市政公用設(shè)施用地“賣(mài)”給開(kāi)發(fā)商武漢市中聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱“中聯(lián)公司”)，由此拉開(kāi)了一場(chǎng)以虛假土地置換為手段，利益輸送市中心核心地塊給開(kāi)發(fā)商的序幕。多個(gè)部門(mén)“通力合作”，幫助中聯(lián)公司完成了“假地?fù)Q真地”的戲碼，后又經(jīng)違規(guī)增容用地面積、篡改容積率等手段，涉嫌侵吞國(guó)有資產(chǎn)超4億元。

假地?fù)Q真地

1999年，江漢區(qū)政府為解決武漢市第一中學(xué)寄宿部建設(shè)用地問(wèn)題召開(kāi)專題會(huì)議。會(huì)議決定，區(qū)教委(即江漢區(qū)教育局，下同)可通過(guò)變零為整、土地置換、資金購(gòu)置等辦法落實(shí)用地。本報(bào)記者獲得的會(huì)議紀(jì)要[1999]39號(hào)顯示，具體操作辦法中的第四條提到，區(qū)教委目前已辦規(guī)劃手續(xù)的土地資源可用于置換，如西北湖綠化廣場(chǎng)旁的8畝地等。

然而，武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局作出的《政府信息公開(kāi)答復(fù)書(shū)》卻指出，區(qū)教委辦理西北湖綠化廣場(chǎng)旁的8畝地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》屬于不存在的政府信息。也就是說(shuō)，這8畝地并沒(méi)有辦理規(guī)劃手續(xù)，權(quán)屬關(guān)系、土地用途尚不明確。

盡管如此，2001年5月，甲方江漢區(qū)教育局與乙方武漢市龍王廟實(shí)業(yè)有限公司(江漢區(qū)城市建設(shè)重點(diǎn)工程指揮部)依舊順利簽署了《土地置換協(xié)議書(shū)》，甲方將北湖邊規(guī)劃中的教育用地約8畝土地置換給了乙方。

2002年10月，江漢區(qū)城市重點(diǎn)工程指揮部與中聯(lián)公司簽署《土地轉(zhuǎn)讓合同》，雙方約定有償轉(zhuǎn)讓一塊位于武漢市江漢區(qū)西北湖地區(qū)西北角的地塊(下稱“西北湖地塊”)，占地面積約10畝，合同價(jià)款為2700萬(wàn)元。

從合同劃定的具體位置坐落四至范圍(東面、南面臨北湖環(huán)湖路；西至西湖路；北至“德富花園”小區(qū)外圍規(guī)劃路)來(lái)看，西北湖地塊與上述8畝教育用地的范圍高度重合。

不僅如此，在近日查詢中聯(lián)公司工商資料時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，上述《土地轉(zhuǎn)讓合同》附圖卻將西北湖地塊標(biāo)注為“武漢警備區(qū)干休所停車(chē)場(chǎng)”，標(biāo)注面積為5809.58平方米(即8.7畝)。

本報(bào)記者注意到，該《土地轉(zhuǎn)讓合同》與規(guī)范合同有明顯不同，不僅未約定轉(zhuǎn)讓地塊的余期使用權(quán)，亦未約定批準(zhǔn)用途，還未約定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后權(quán)利與義務(wù)的轉(zhuǎn)移，此外未提交土地管理部門(mén)與房產(chǎn)管理部門(mén)備案。

隨后，記者通過(guò)不同渠道獲得了西北湖地塊的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(武規(guī)地字(2003)231號(hào))?！对S可證》共兩份，編號(hào)一致，但簽發(fā)時(shí)間和個(gè)別細(xì)節(jié)有細(xì)微差別。其中一份的發(fā)證日期為2003年7月28日，文號(hào)經(jīng)過(guò)手寫(xiě)涂改，已蓋“作廢”章；另一份發(fā)證日期為2003年7月，未經(jīng)涂改，亦未作廢。兩份許可證上的用地性質(zhì)均為居住用地。

記者咨詢法律界人士獲知，這是典型的“鴛鴦”文件，未涂改、未蓋“作廢”章的一份用以向武漢市政府申報(bào)后續(xù)的土地置換使用，另一份則用于逃避土地監(jiān)管部門(mén)的追查。

事實(shí)證明，“鴛鴦”文件確實(shí)起到了作用。2004年8月31日，武漢市人民政府作出關(guān)于岱家山實(shí)業(yè)公司等單位使用國(guó)有建設(shè)用地的批復(fù)(下稱“岱家山批復(fù)”)，批出328個(gè)協(xié)議出讓地塊。

批復(fù)顯示，中聯(lián)公司在西北湖地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目因城市建設(shè)需要終止建設(shè)，政府將江漢區(qū)菱角湖周邊一塊10423平方米的商服用地(下稱“菱角湖地塊”)以2026.23萬(wàn)元的價(jià)格置換給該公司開(kāi)發(fā)。

然而，武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局作出的《信息公開(kāi)答復(fù)書(shū)》揭示，武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局江漢分局于1995年對(duì)武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)(武漢市市政建設(shè)管理局)核發(fā)了江國(guó)用(95)603號(hào)國(guó)有土地使用證，登記面積15.93萬(wàn)平方米(包含原武規(guī)地字(2003)231號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》所指地塊)，該登記結(jié)果迄今未發(fā)生變化。

也就是說(shuō)，西北湖地塊既不屬于中聯(lián)公司，也不屬于江漢區(qū)城市重點(diǎn)工程指揮部，而歸武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)所有；該地塊的土地類(lèi)型一直是市政公用設(shè)施，從未變更為商業(yè)開(kāi)發(fā)或教育用地。

上述法律界人士指出，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，土地置換屬于轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)當(dāng)簽訂相關(guān)合同，被政府置換收回的土地應(yīng)注銷(xiāo)登記后納入儲(chǔ)備。

然而，武漢市規(guī)劃部門(mén)依據(jù)“岱家山批復(fù)”將菱角湖地塊“置換”給中聯(lián)公司時(shí)，并未與其簽訂《土地置換協(xié)議書(shū)》。正是因此，導(dǎo)致價(jià)值數(shù)億元的國(guó)有土地?zé)o償落入中聯(lián)公司的“口袋”，而原來(lái)就屬于市政設(shè)施用地的西北湖地塊亦未納入儲(chǔ)備。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本利潤(rùn)率約247%

中聯(lián)公司完成土地“以假換真”后，又開(kāi)始打起“擴(kuò)大用地面積、上調(diào)容積率”的算盤(pán)。

2007年3月14日，武漢市城市規(guī)劃管理局向中聯(lián)公司頒發(fā)菱角湖地塊的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(武規(guī)地字(2007)069號(hào))。規(guī)劃用地面積為13603.16平方米，較“岱家山批復(fù)”的10423平方米擴(kuò)大了3180.16平方米，較用于置換的西北湖地塊更是擴(kuò)大了7793.58平方米。盡管規(guī)劃用地面積增容約三成，但中聯(lián)公司并未補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓金差價(jià)。

與此同時(shí)，按照《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》武規(guī)地字(2007)069號(hào)，規(guī)劃凈用地面積為8002.42平方米，以“岱家山批復(fù)”注明的容積率5.0計(jì)算，規(guī)劃的建筑面積應(yīng)為40012.1平方米。但規(guī)劃部門(mén)又于2010年向中聯(lián)公司頒發(fā)了新的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》武規(guī)地字(2010)486號(hào)，其規(guī)劃凈用地面積增至12917.79平方米，并且將建筑面積從40012.1平方米上調(diào)至68015平方米，實(shí)際容積率猛增至8.499。2015年，江漢區(qū)又將新征收的915平方米商住用地提供給中聯(lián)公司，擴(kuò)大用地納入之后，菱角湖地塊的實(shí)際容積率進(jìn)一步增至9.46。

中聯(lián)公司在獲得915平方米擴(kuò)大用地后，將項(xiàng)目名稱變更為現(xiàn)在的“CFD時(shí)代財(cái)富中心”，正式對(duì)外銷(xiāo)售。根據(jù)中聯(lián)公司申請(qǐng)預(yù)售證資料中的《項(xiàng)目基本情況表》，該項(xiàng)目辦公房為68310.89平方米，均價(jià)為28611元/平方米，辦公用房的銷(xiāo)售收入為195519.43萬(wàn)元；商業(yè)房為15130.5平方米，均價(jià)為49282元/平方米，商業(yè)房的銷(xiāo)售收入為74566.13萬(wàn)元；項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入達(dá)270085.56萬(wàn)元。

本報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，中聯(lián)公司取得菱角湖地塊共花費(fèi)20287.62萬(wàn)元。其中，13603.16平方米的商服用地，國(guó)家土地收益僅為2058.08萬(wàn)元；2009年11月，繳納土地儲(chǔ)備補(bǔ)償費(fèi)用(拆遷費(fèi))9228.98萬(wàn)元；2015年，補(bǔ)繳915平方米的擴(kuò)大用地土地出讓價(jià)款8851.56萬(wàn)元和調(diào)整土地用途費(fèi)用149萬(wàn)元。

除了土地成本外，中聯(lián)公司菱角湖地塊的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本還包含建造成本，建設(shè)承包方提供的合同顯示為57404.2萬(wàn)元，土地加建造成本合計(jì)77691.82萬(wàn)元。

計(jì)算可得，菱角湖地塊的項(xiàng)目毛利約19億元，而國(guó)家土地收益僅2058.08萬(wàn)元，占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)毛利的1%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目毛利率高達(dá)71.23%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本利潤(rùn)率約247%，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平均值的6倍以上。