一腳踏進(jìn)公寓行當(dāng)已經(jīng)第三個(gè)年頭，看到過2017年的高歌猛進(jìn)，聽到過2019年的聲聲驚雷，更親歷了疫情的冷酷暴擊?；剡^頭來，想明白一些事情，作為心路歷程，分享給我的朋友們。
本人70年代末人，大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入本地一家報(bào)社從事廣告工作。生逢其時(shí)趕上了紙媒的黃金十年，也生不逢時(shí)在40歲左右趕上了紙媒的崩坍。此番，才深刻理解"男怕入錯(cuò)行"，指的是在該奮斗的年齡太安逸。
電臺(tái)里聽到過一個(gè)段子，"是時(shí)候勇敢的跳出舒適圈了，你會(huì)發(fā)現(xiàn)——喔！好累"。這是創(chuàng)業(yè)者的真實(shí)寫照，盡管我從心里抵觸"創(chuàng)業(yè)"二字。因?yàn)榍皫啄杲佑|的創(chuàng)業(yè)者不是在寫PPT，就是在講PPT，而這兩項(xiàng)我都不喜歡。
干上二房東這個(gè)事情也是機(jī)緣巧合。離開報(bào)社先干老本行——跟人合伙做電梯廣告生意。2017年總有裝修公司來談裝修換廣告，一開始我們是拒絕的，耐不住這種客戶越來越多，又恰逢國家鼓勵(lì)公寓行業(yè)發(fā)展，股東一合計(jì)，換就換吧，不好賣就自己用，裝辦公室用不完就收點(diǎn)房子做二房東。
理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨瘦。置換了幾十萬廣告，收了兩套房，就開工大吉了。誰想到這一裝就是七個(gè)月，房東給兩個(gè)月裝修期，多出來的五個(gè)月要給房租的，字字血淚??！
此路不通，但開弓沒有回頭箭，換思路。政府2017年開始鼓勵(lì)開發(fā)商精裝交房，毛坯不行就干精裝房。收了一批精裝房，配置好軟裝，找中介掛房出租，100平的三房一衛(wèi)，我要掛6000，中介驚掉了下巴說：這個(gè)戶型我出了不下20套，最高4300。后來中介真驚掉了下吧，3天，月租6000成交。
首戰(zhàn)告捷，團(tuán)隊(duì)瞬間熱情高漲。打多少雞血，也不如打一場(chǎng)勝仗能鼓舞士氣。后面就比較順利了，房源穩(wěn)定增長(zhǎng)，迄今在光谷區(qū)域有100多套，集中在關(guān)山大道。
這點(diǎn)房源跟大機(jī)構(gòu)無法比擬。但我們有自知之明，也有清晰定位。我們要做的是分布式高端公寓，這是大機(jī)構(gòu)暫時(shí)不會(huì)涉足的細(xì)分市場(chǎng)，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化程度不夠高，跑不快，同時(shí)市場(chǎng)容量太小，裝不下大機(jī)構(gòu)的夢(mèng)想。但對(duì)我們來說夠了，小而精，自我標(biāo)榜是"租居美學(xué)家"。
做生意的初心都是賺錢，怎么賺錢，卻涉及初心的深層次含義。剛做二房東時(shí)，初心是想讓愿意出價(jià)的租客，能夠找到稱心如意的房子。公寓行業(yè)雷聲不斷，初心加上了一定不能暴雷（應(yīng)該叫二心吧）的想法。所以，2019年，公司經(jīng)歷了一次經(jīng)營(yíng)模式的調(diào)整，并在內(nèi)部引起了爭(zhēng)論和業(yè)務(wù)人員的抵觸。
傳統(tǒng)的二房東，包括上市的兩家和沒上市的一家，三巨頭都是包租模式。這種模式靠租金差來回收裝修成本并賺取利潤(rùn)。我們做高端，裝修成本高，即便租金溢價(jià)可觀，回本周期也過長(zhǎng)，同時(shí)還面臨空置風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，我將與業(yè)主的合作模式調(diào)整為"裝修+托管"，由傳統(tǒng)包租二房東轉(zhuǎn)變成服務(wù)提供商。
這下輪到業(yè)務(wù)員說"喔！好累"。市場(chǎng)上主流是包租模式，我們成了一股清流，這種模式首先要業(yè)主出錢裝修，同時(shí)又不托底，業(yè)主接受度不高。不接受就再調(diào)整，我們推出"租金抵裝修的托管模式"——先給業(yè)主墊錢裝修，房屋出租以后先回收我們的成本，業(yè)主有租金收入時(shí)我們收取一定比例的管理費(fèi)。向業(yè)主讓渡了租金溢價(jià)，但是縮短了回本周期，降低了空置帶來的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
任何生意模式都不可能讓所有客戶接受，價(jià)值觀相近的客戶，合作起來才會(huì)舒服。租金抵裝修的模式推出后，確實(shí)放慢了腳步，但依然還是有業(yè)主能夠想明白問題。模式調(diào)整以后，經(jīng)過2019年的發(fā)展，公司的房源比例變成包租和托管各占50%。
猝不及防之中，新冠肺炎疫情來了，武漢按下暫停鍵。因?yàn)橐咔闆_擊造成很多租客違約，公司的房源空置率很高，更為嚴(yán)峻的是大面積欠租。但4月8日復(fù)工至今，我們是站起來最快的，收繳欠租比較順利，出房效率也很高，至今空置房源已經(jīng)不多，現(xiàn)金流也沒有被疫情擊垮，一直在有序支付房東租金。
如果沒有轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，調(diào)整房源結(jié)構(gòu)，在疫情之下，公司可能已經(jīng)倒下了?；剡^頭來思考，房東、租客、和公司是一體的，并不是零和博弈。對(duì)于房東，我們雖然不托底，但是我們能夠很快站起來，為房東繼續(xù)提供服務(wù)。相比那些已經(jīng)跑到包租公司維權(quán)的業(yè)主，已經(jīng)被房東趕出來的租客，無論從精力還是經(jīng)濟(jì)來算帳，還是劃算的。
托底這個(gè)事情，大概是最不靠譜的承諾。能托底一定是有錢賺的時(shí)候，大難臨頭第一個(gè)跳出來談解約，甚至暴雷的，一定是當(dāng)年簽約時(shí)胸脯拍得最響的。近日，看到新聞，說今年赴美上市的某公寓機(jī)構(gòu)，負(fù)債率已經(jīng)將近100%，4年時(shí)間從零做到上市，速度和瑞幸差不多了。
長(zhǎng)租公寓行業(yè)是一個(gè)需要定力，苦練內(nèi)功的行業(yè)，沒有捷徑可走。即便上市，不能盈利又如何，國內(nèi)資本市場(chǎng)馬上也是注冊(cè)制了，所謂寬進(jìn)嚴(yán)管，多一份敬畏心，未來少一點(diǎn)無妄之災(zāi)。
不負(fù)租客，不負(fù)房東，雅瑞泊不忘初心，如履薄冰。
最后用左公辭句共勉：
發(fā)上等愿，結(jié)中等緣，享下等福；
擇高處立，尋平處住，向?qū)捥幮?。?/span>文/武漢雅瑞泊物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理徐劍鋒）
