2016年4月，武漢住宅成交3.18萬(wàn)套，刷新3月3.15萬(wàn)套記錄，創(chuàng)單月成交歷史新高。中國(guó)百城價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，武漢住宅樣本平均價(jià)格9443元/平方米，較3月上漲3.21%，同比來(lái)看，武漢住宅均價(jià)上漲17.9%，這也是武漢房?jī)r(jià)連續(xù)15個(gè)月保持上漲。
進(jìn)入5月，盡管上周是五一小長(zhǎng)假，不過(guò)武漢樓市依舊是十分火爆，成交量不減反增，新開(kāi)項(xiàng)目再有“日光”出現(xiàn)，武漢新建商品住宅成交9021套。同時(shí)，受遠(yuǎn)城區(qū)成交下滑的影響，武漢房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲至9818.04元/平。（注：數(shù)據(jù)來(lái)自億房研究院，數(shù)據(jù)不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目及保障房項(xiàng)目）
那么問(wèn)題來(lái)了，為什么湖北還要“去庫(kù)存”，并且把“去庫(kù)存”定為今年供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革五大專項(xiàng)行動(dòng)之一？我們不妨來(lái)看一張湖北省房?jī)r(jià)地圖。
數(shù)據(jù)顯示，湖北房地產(chǎn)市場(chǎng)兩級(jí)分化明顯，武漢、襄陽(yáng)、宜昌等中心城市量?jī)r(jià)齊升，庫(kù)存壓力較小。而44個(gè)縣的房屋消化周期達(dá)到了22個(gè)月，最高的甚至到了30多個(gè)月。所以，湖北房地產(chǎn)去庫(kù)存的主戰(zhàn)場(chǎng)，在縣級(jí)市。
昨天（5月12日）上午，湖北省委副書(shū)記、省長(zhǎng)王國(guó)生來(lái)到省住建廳，了解今年以來(lái)全省房地產(chǎn)去庫(kù)存和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理工作情況，聽(tīng)取有關(guān)部門(mén)的建議意見(jiàn)。
近日，湖北省政府印發(fā)《湖北省房地產(chǎn)去庫(kù)存專項(xiàng)行動(dòng)方案》，推出一攬子房地產(chǎn)去庫(kù)存新政。湖北提出，“十三五”期間，全省商品房供給結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，品質(zhì)不斷提升，有效需求不斷擴(kuò)大，到2020年，各市州商品住房庫(kù)存消化周期保持在合理區(qū)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
今年春節(jié)前夕，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)房貸新政，允許非限購(gòu)城市首套房貸款首付比例原則上最低為25%，各地可根據(jù)自身情況再下浮5個(gè)百分點(diǎn)。
湖北省政府要求，各金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)落實(shí)國(guó)家有關(guān)個(gè)人首套住房貸款優(yōu)惠政策，支持改善型購(gòu)房需求。居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房，商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例為20%。對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例為30%。
今年，湖北省全面推行公租房租賃補(bǔ)貼，保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租賃住房解決基本住房需求。各地方政府不再新建公共租賃住房，鼓勵(lì)社會(huì)資本通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式從市場(chǎng)籌集公租房房源，提供公租房租賃服務(wù)，實(shí)行“市場(chǎng)租金、分類補(bǔ)貼”。
同時(shí)，加大棚改貨幣化安置力度。今年，各縣市區(qū)棚改貨幣化安置比例不低于50%，商品住房庫(kù)存量大且有條件的地方，力爭(zhēng)達(dá)到100%。其他征地拆遷項(xiàng)目也應(yīng)大力推進(jìn)貨幣化安置。省財(cái)政采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)形式，對(duì)棚改貨幣化安置給予補(bǔ)助。
目前，湖北省住房公積金繳存職工為400多萬(wàn)人。去年，全省商品住宅銷售50.39萬(wàn)套，公積金貸款加提取共支持購(gòu)房25.65萬(wàn)套，占總套數(shù)50.90%。
然而，湖北住房公積金制度的覆蓋面仍然不夠大，規(guī)模以上非公企業(yè)公積金覆蓋面僅20%左右。為讓更多人享受住房公積金制度的實(shí)惠，湖北省政府要求，各地要將在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)民工、個(gè)體工商戶納入住房公積金制度范圍。用工單位要落實(shí)《湖北省集體勞動(dòng)合同條例》，將繳納住房公積金列入勞動(dòng)合同。農(nóng)民工、個(gè)體工商戶連續(xù)足額繳存6個(gè)月及以上住房公積金，即可申請(qǐng)住房公積金貸款。
今后，用住房公積金購(gòu)房將更加便利。湖北提出，允許繳存職工購(gòu)房時(shí)，同時(shí)申請(qǐng)使用父母、子女的住房公積金，有效發(fā)揮住房公積金在家庭代際間的互助作用。在本省范圍內(nèi)異地購(gòu)房的家庭，可使用繳存的住房公積金辦理貸款。
2014年，一份出自湖北省人大城鄉(xiāng)建設(shè)與環(huán)境資源保護(hù)委員會(huì)的調(diào)研報(bào)告稱，湖北大量住房公積金閑置，除武漢市個(gè)貸率較高外，其他市州個(gè)貸率均為50%左右，最低的僅8.49%。為提高公積金使用效率，湖北將開(kāi)展省級(jí)資金調(diào)劑融資機(jī)制試點(diǎn)，在全省范圍內(nèi)逐步實(shí)現(xiàn)資金盈缺調(diào)劑。同時(shí)，有條件的城市要積極推進(jìn)住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤(pán)活住房公積金貸款資產(chǎn)。
“目前，我省每年有60萬(wàn)左右的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移人口，農(nóng)村還有求學(xué)、結(jié)婚和養(yǎng)老等人群有本地購(gòu)房需求?！焙笔∽〗◤d相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為此，湖北鼓勵(lì)新市民進(jìn)城購(gòu)房，要求深化戶籍制度及相關(guān)配套制度改革，推進(jìn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋全部常住人口，保障農(nóng)民等新市民進(jìn)城購(gòu)房及相關(guān)合法權(quán)益。
同時(shí)，加大財(cái)稅金融支持力度。各地可制定鼓勵(lì)政策，支持農(nóng)民及農(nóng)民工等進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)首套新建商品住房。積極與金融機(jī)構(gòu)銜接，落實(shí)農(nóng)民個(gè)人住房貸款首付比例和利率的優(yōu)惠政策，推動(dòng)“農(nóng)民安家貸”等產(chǎn)品落地。充分利用現(xiàn)有融資性擔(dān)保平臺(tái)，為農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房貸款提供風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)或緩釋措施。各金融機(jī)構(gòu)要積極探索建立農(nóng)村林權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村居民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押制度，支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。
湖北三四線城市和縣城，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力較大。湖北省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，去庫(kù)存必須加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)控，各地要科學(xué)編制年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃和住房建設(shè)計(jì)劃，建立健全房地產(chǎn)庫(kù)存預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)提示制度。
根據(jù)方案，住房市場(chǎng)供不應(yīng)求的，要加大住房及用地供應(yīng)規(guī)模。庫(kù)存消化周期超過(guò)24個(gè)月的，下一年度住房用地計(jì)劃要削減50%；庫(kù)存消化周期超過(guò)36個(gè)月的，要暫停住房用地供應(yīng)。
對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，各地應(yīng)在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。對(duì)尚未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用地，各地可根據(jù)市場(chǎng)需求情況，在符合規(guī)劃的前提下，依法調(diào)整土地用途，優(yōu)先用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)或轉(zhuǎn)為棚改安置房建設(shè)。
降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行成本，也是湖北去庫(kù)存的一大舉措。
行動(dòng)方案提出，對(duì)出現(xiàn)滯銷且資金困難的房地產(chǎn)企業(yè)，可依法采取靈活的征收辦法，應(yīng)繳稅款經(jīng)稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)后可延期3個(gè)月繳納。金融機(jī)構(gòu)可適當(dāng)下調(diào)信用良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的按揭保證金比例。各地可根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用情況，適度下調(diào)商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例，縮短預(yù)售資金監(jiān)管期限。
目前，湖北房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中涉企收費(fèi)約30項(xiàng)。省政府要求各地全面清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的涉企收費(fèi)，公布實(shí)施政府定價(jià)的涉企收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)清單，依法查處不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)格欺詐、價(jià)格壟斷等價(jià)格違法行為。
各地要鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)利用庫(kù)存房源，發(fā)展旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療、創(chuàng)業(yè)等跨界地產(chǎn)，拓展生活服務(wù)業(yè)。各地要研究制定優(yōu)惠政策，支持具有一定規(guī)模的專業(yè)化企業(yè)或個(gè)人開(kāi)展房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)。
