日前，《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式發(fā)布，將于2025年9月15日起施行。
此次推出的《條例》共7章50條，內(nèi)容豐富全面，被認(rèn)為是住房租賃領(lǐng)域的里程碑文件。在筆者看來，結(jié)合我國城市化和房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段，《條例》傳遞出的多重信號不容忽視。
信號一，加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。相比住房銷售市場，租賃消費(fèi)體量較小，制度建設(shè)相對滯后，時有亂象發(fā)生，但住房租賃是提振消費(fèi)的重要一環(huán)。
此次《條例》的發(fā)布，一是助力消費(fèi)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。住房租賃需求是真實(shí)且連續(xù)性的消費(fèi)需求，沒有“買漲不買跌”甚至“追漲殺跌”等非理性行為，《條例》進(jìn)一步規(guī)范了市場行為，有利于市場化、專業(yè)化租賃企業(yè)健康發(fā)展，更好滿足住房租賃消費(fèi)需求。二是筑基“租購并舉”住房制度，為“租購?fù)瑱?quán)”鋪路，既健全我國住房租賃法治保障體系，又進(jìn)一步為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式按下加速鍵。
信號二，劍指存量時代，加力盤活存量市場。住房租賃市場蓬勃發(fā)展，意味著房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生新變化，市場進(jìn)入存量時代。當(dāng)前，部分城市、區(qū)域出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供大于求現(xiàn)象，因此盤活存量房產(chǎn)意義重大。
此次《條例》的發(fā)布，對消化存量房屋和讓不動產(chǎn)“動起來”有積極意義。一是鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，同時將“二房東”行為納入監(jiān)管，助力租賃市場規(guī)范發(fā)展；二是支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。
培育多元市場主體，既加快了存量盤活，也與租賃業(yè)務(wù)探索有較好結(jié)合。未來，能夠整合政策資源、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營效率的企業(yè)，或?qū)⒊蔀槭袌鲋鲗?dǎo)者。同時，這一舉措不僅為實(shí)現(xiàn)“租購并舉”目標(biāo)提供制度支撐，也有助于拓寬REITs產(chǎn)品的資產(chǎn)來源，推動形成“市場化+政策性”雙輪驅(qū)動的住房供給體系。
信號三，重拳整治住房租賃亂象，護(hù)航租賃市場健康發(fā)展。整治“群租房”“黑中介欺詐”等市場亂象，監(jiān)督管理不可或缺，方向是對租賃住房全生命周期進(jìn)行閉環(huán)式治理。為此，《條例》構(gòu)建了系統(tǒng)性監(jiān)管框架。
一方面，明確禁止廚房、衛(wèi)生間、陽臺等非居住空間單獨(dú)出租，并首次要求人均居住面積符合市級政府量化標(biāo)準(zhǔn)，同時要求承租人不得違規(guī)改造房屋結(jié)構(gòu)，從源頭整治“群租房”亂象；另一方面，強(qiáng)化租住雙方權(quán)益保障，嚴(yán)格約束出租人擅自進(jìn)入房間、暴力驅(qū)趕租客等行為。此外，針對租賃企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)在房源信息發(fā)布、費(fèi)用收取上的不規(guī)范行為，《條例》大幅提高了違法成本，設(shè)立“資金監(jiān)管賬戶”，對虛假房源發(fā)布者最高處以10萬元罰款。
這些舉措將對租賃市場帶來諸多正向影響，比如有利于清理租賃市場中的“灰色供給房”、強(qiáng)化經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)責(zé)任邊界、為金融機(jī)構(gòu)介入租賃市場提供信任基礎(chǔ)和監(jiān)管接口、推動行業(yè)從“二房東”式松散管理向“機(jī)構(gòu)化、平臺化”轉(zhuǎn)型、重塑“數(shù)據(jù)驅(qū)動”的租賃治理新格局等。
總體而言，《條例》的正式發(fā)布，為推動“租購并舉”住房體系、吸引資本規(guī)范參與、保障租戶合法權(quán)益等奠定堅實(shí)基礎(chǔ)，標(biāo)志著住房租賃市場正式邁入制度化、法治化發(fā)展軌道，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段。
