受疫情嚴重沖擊的上海市經(jīng)濟，亟待被重新激活。
在5月29日下午舉行的第199場上海市疫情防控工作新聞發(fā)布會上，上海市政府發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重振行動方案》（以下簡稱“方案”），推出8個方面、50條助企紓困新舉措，全面有序推進復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市。
上海市委常委、常務(wù)副市長吳清在發(fā)布會上表示，雖然本輪疫情給上海經(jīng)濟社會造成巨大影響，但是上海經(jīng)濟發(fā)展的基本盤沒有改變，上海經(jīng)濟長期向好的態(tài)勢沒有改變。當(dāng)前上海正處于經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展的關(guān)鍵時期，當(dāng)務(wù)之急就是要全力落實中央部署，保企業(yè)、保就業(yè)，努力穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤。
記者注意到，此次方案還從供需兩端發(fā)力，為上海樓市注入動力和信心。
供給端：促進房地產(chǎn)開發(fā)投資健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應(yīng)，進一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時間。保障土地要素供給；年內(nèi)新啟動8個以上城中村改造項目；推動保障性租賃住房建設(shè)籌措和供應(yīng)。
需求端：完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求；優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購房等條件，加快實施人才安居工程。
根據(jù)方案，本政策措施自2022年6月1日起施行，有效期至2022年12月31日。
上?！?0條”多條指向房地產(chǎn)
“上海速度”！有網(wǎng)友這樣評價此次方案。在此之前，上海市已歷經(jīng)兩個多月的疫情封控。
“過去3個月，是上海極不容易的日子。”上海市委副書記、市長龔正直言。據(jù)他介紹，上海5月16日實現(xiàn)了社會面清零，正在不斷縮小封控區(qū)和管控區(qū)范圍，直至解封，這也為6月1日以后，全面恢復(fù)城市正常生產(chǎn)生活秩序打下了較為扎實的基礎(chǔ)。
“復(fù)工復(fù)產(chǎn)、復(fù)商復(fù)市是當(dāng)前各類企業(yè)非常關(guān)注的問題?！眳乔灞硎荆?月1日起，上海全市進入全面有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市、恢復(fù)正常生產(chǎn)生活秩序階段，將取消對企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)審批審核，對不是“白名單”的企業(yè)一視同仁。
根據(jù)方案，支持汽車、集成電路、生物醫(yī)藥等制造業(yè)企業(yè)以點帶鏈，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈上下游企業(yè)協(xié)同復(fù)工，穩(wěn)步提高企業(yè)達產(chǎn)率。逐步推動批發(fā)零售、金融、交通物流、房地產(chǎn)、建筑等行業(yè)復(fù)工達產(chǎn)，搶抓農(nóng)時推動各類農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位復(fù)工，在具備條件后有序推動餐飲、居民服務(wù)、文旅會展等人員聚集型行業(yè)復(fù)工。
企業(yè)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)離不開政策的支持。方案提出，千方百計為各類市場主體紓困解難，包括階段性緩繳“五險一金”和稅款、擴大房屋租金減免范圍、降低用水用電用氣用網(wǎng)成本、加大退稅減稅力度、發(fā)放援企穩(wěn)崗補貼等。
方案還提出，多措并舉穩(wěn)外資穩(wěn)外貿(mào)；大力促進消費加快恢復(fù)，包括大力促進汽車消費、實施家電以舊換新計劃等；全力發(fā)揮投資關(guān)鍵性作用；切實加強民生保障工作，多渠道穩(wěn)定和擴大就業(yè)。
值得注意的是，在發(fā)揮投資作用環(huán)節(jié)，方案中的多項舉措皆指向房地產(chǎn)，其中包括：
第一，全力推動在建項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，具備條件的項目做到“應(yīng)復(fù)盡復(fù)”，保障在建項目連續(xù)施工。加大新開工項目協(xié)調(diào)力度，優(yōu)化政府投資項目審批程序。
第二，年內(nèi)完成中心城區(qū)成片舊區(qū)改造，全面提速零星舊區(qū)改造，年內(nèi)新啟動8個以上城中村改造項目。中心城區(qū)舊區(qū)改造聯(lián)動政策推廣至五個新城，優(yōu)化完善城中村改造政策。積極拓寬融資渠道，支持發(fā)行地方政府專項債券用于城市更新項目。
第三，健全住房租賃體系，推進保障性租賃住房建設(shè)籌措和供應(yīng)。完善住房租賃法規(guī)政策，加強住房租賃管理和服務(wù)。
第四，促進房地產(chǎn)開發(fā)投資健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應(yīng)，進一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時間。新開工建設(shè)的住宅項目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費可順延3個月繳納。
第五，推動更多符合條件的存量基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行REITs，遴選保障性租賃住房項目等開展REITs試點，支持盤活存量資金用于新建項目。
“此輪疫情對上海市經(jīng)濟和樓市影響非常大，房地產(chǎn)供需兩端信心都非常弱。此次政策從供需兩端發(fā)力，尤其將政策重點放在供給端，目的是給開發(fā)商和購房者讓利，降低其成本，提振其市場信心。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
在土地端，方案還提出，對公開招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的地塊，加快建立線上交易機制。允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價，降低商業(yè)辦公用房自持比例。適當(dāng)增加2022年度建設(shè)用地計劃，加大凈增建設(shè)用地指標(biāo)，支持保障各區(qū)重點產(chǎn)業(yè)項目用地需求。
李宇嘉認為，這些舉措正是從源頭上降低土地出讓成本，從而提振開發(fā)商拿地信心。
支持剛性和改善性住房需求
此輪疫情對上海經(jīng)濟和樓市沖擊有多大，一組數(shù)據(jù)可以說明。
今年第一季度，上海GDP總量為1.001萬億元，成為中國首個GDP破萬億元的城市——盡管上海今年一季度GDP增幅只有3.1%（在31個省區(qū)市中排倒數(shù)第四）。
從4月份開始，疫情對經(jīng)濟的影響加大。據(jù)上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，4月上海市實現(xiàn)外貿(mào)進出口總額2191.49億元，環(huán)比3月份下降36.5%；全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值同比下降61.5%。1~4月，上海新增外商直接投資企業(yè)1144家，同比減少46.9%。
1~4月，上海市固定資產(chǎn)投資同比下降11.3%。三大投資領(lǐng)域中，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資同比下降21.4%，工業(yè)投資同比下降17.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10%。
1~4月，上海商品房施工面積同比增長3.3%，其中住宅施工面積同比下降1.5%；商品房新開工面積同比下降47.1%，其中住宅新開工面積同比下降38%；商品房竣工面積同比下降17.3%，其中住宅竣工面積同比下降4.7%；商品房銷售面積同比下降17%。
尤其是4~5月，上海房地產(chǎn)市場成交量幾近為零。
在消費方面，1~4月，上海市實現(xiàn)社會消費品零售總額，同比下降14.2%。分商品類別看，吃、穿、用、燒的商品零售額分別同比下降9.2%、15.4%、15.6%和17.3%。
上海作為國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心，是中國經(jīng)濟重鎮(zhèn)，也是市場信心與預(yù)期的晴雨表。2021年，上海市GDP達到43214.85億元，貢獻了全國3.8%的GDP；上海市土地面積僅占全國的0.06%。
5月25日下午，國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議，李克強總理強調(diào)，堅定信心，迎難而上，把穩(wěn)增長放在更加突出位置；努力確保二季度經(jīng)濟實現(xiàn)合理增長和失業(yè)率盡快下降，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。
李克強表示，國務(wù)院常務(wù)會議確定6方面33條穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施，5月底前要出臺可操作的實施細則，應(yīng)出盡出。國務(wù)院（5月）26日將向12個省派出督查組，對政策落實和配套開展專項督查。
就在組織收聽收看全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議后，湖北省、浙江省、江蘇省、河南省等多地政府隨即召開會議，部署貫徹落實措施。
從上海發(fā)布的提振經(jīng)濟方案來看，對于購房政策方面，“完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”，寥寥19個字，主要是重申全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤會議精神。
李宇嘉認為，近期中央層面已經(jīng)出臺了多個房地產(chǎn)紓困政策，包括降低首套房貸利率下限、降低5年期以上LPR基準(zhǔn)利率等，上海要做的是貫徹執(zhí)行，沒有更多需要發(fā)力的地方。這也是出于擔(dān)心短期內(nèi)多重政策疊加，進而造成新一輪房價暴漲。若后續(xù)上海樓市需求仍比較弱，很可能還會有更多政策出臺，如調(diào)整限購限售政策等。
上海一位房企高層表示，重振經(jīng)濟是好事，一些具體舉措也是很好的，但關(guān)鍵是行動，行動很重要?，F(xiàn)在政策已經(jīng)不少了，但市場觀望氣氛仍然濃厚。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認為，此次上海政策針對房地產(chǎn)行業(yè)，主要還是從企業(yè)端口發(fā)力，從拿地端到銷售端加快速度，加快企業(yè)銷售回款，保市場主體，而并未松動限購限售政策。比如，拿地資金不夠，企業(yè)可以申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款，幫助其度過眼下這樣一個比較痛苦的階段，幫助市場恢復(fù)活力。投資端，舊改力度加大，從而推動更多需求入市。上海的這些調(diào)控手段，也彰顯出了上海市政府對于城市地位和經(jīng)濟地位的自信。
