房子已經(jīng)成為每個(gè)家庭最大的資產(chǎn)，每個(gè)人都希望自己家的房子升值，每個(gè)開發(fā)商也希望自家項(xiàng)目成為二手市場(chǎng)的王者。
但現(xiàn)實(shí)是殘酷的：
同一城市不同區(qū)域差距很大。比如天津，有的區(qū)房?jī)r(jià)一年漲幅很大，有的區(qū)根本就不動(dòng)；
相鄰的2個(gè)小區(qū)差距也很大。深圳一條小路兩邊，這邊10萬(wàn)一平，對(duì)面5萬(wàn)一平是常有的事情。
不同城市差距更大。兩個(gè)同一年畢業(yè)的大學(xué)同學(xué)，分別在上海和三線城市工作買房，上海漲了10倍，三線只漲一倍，同樣能力的兩人財(cái)富差距達(dá)到1500萬(wàn)；
有人把這種差距歸結(jié)于命運(yùn)。明源君要說(shuō)，這與命運(yùn)無(wú)關(guān)，這是一個(gè)財(cái)富分配的過(guò)程，有人分到了錢，有人沒有分到錢。
如果房?jī)r(jià)不再普漲，有的房子可能會(huì)貶值，也就是說(shuō)錢被分走。
這個(gè)“分錢”的過(guò)程是如何完成的？怎樣才能讓房子分到盡可能多的錢？這是每個(gè)業(yè)主和地產(chǎn)人都會(huì)關(guān)心的事情，請(qǐng)聽明源君慢慢道來(lái)。
房子的價(jià)值來(lái)自哪里？
要討論房子的增值和貶值，當(dāng)然要先搞清楚房子的價(jià)值來(lái)自哪里。
房子的價(jià)值絕不是來(lái)自于房子本身。即使用最好的材料，修一個(gè)普通住宅，每平方造價(jià)也不過(guò)3000左右。
關(guān)好門窗，不往窗外看，一線的房子不會(huì)比三線更好。北京一些賣幾萬(wàn)十萬(wàn)一平的老房子，還不如三線的一些老筒子樓。
明源君認(rèn)為，房子的價(jià)值在于：住在該房子里方便去哪里，可以有怎樣的生活方式。
具體來(lái)說(shuō)：
1、孩子可以去什么樣的幼兒園和學(xué)校；
2、成人可以去什么樣的工作單位，路程有多遠(yuǎn)；
3、老人去好的醫(yī)院是否方便？
4、女性去好的商場(chǎng)、菜市場(chǎng)有多遠(yuǎn)，商場(chǎng)里的衣服檔次如何，是否新潮，菜市場(chǎng)是否整潔菜品豐富？
5、社區(qū)里都住些什么樣的人，能否交到朋友？
6、打開窗子看到什么景色，有沒有風(fēng)吹進(jìn)來(lái)？
…………
房子，把你和與你生活有關(guān)的一切聯(lián)系了起來(lái)。你是各種社會(huì)關(guān)系的集合，房子則是一家人每天生活軌跡的集合。
房子的價(jià)值，就來(lái)自于生活軌跡上的各種建筑、各種服務(wù)、各種機(jī)會(huì)。
圍繞著這些資源，不同的房子在進(jìn)行一次分配，這種分配其實(shí)就是錢的分配，關(guān)鍵是，怎么分，如何分？
房子是怎么分到錢的？
房子可以從三個(gè)層面分到錢。
第一個(gè)層面
社區(qū)層面的財(cái)富分配，主要通過(guò)對(duì)前期占有的資源的壟斷來(lái)實(shí)現(xiàn)
舉例來(lái)說(shuō)：
比如，之前社區(qū)里有5棟8層的舊樓可以看到海。這個(gè)時(shí)候，修了兩棟15層的新樓，而且就修在海邊視線最好的凸出位置，于是5棟舊樓就不能看到海了。
緊接著，社區(qū)又通過(guò)了環(huán)保公約，規(guī)定不能在海邊修房子，于是這兩棟新樓就壟斷了大海的景觀資源，每套房子都升值了，分到了很多錢。
再比如，社區(qū)里有一個(gè)名校，甲項(xiàng)目通過(guò)和校方達(dá)成協(xié)議，規(guī)定所有小區(qū)業(yè)主的孩子都可以無(wú)條件入讀，而別的孩子需要通過(guò)篩選考試。這樣，甲項(xiàng)目就通過(guò)教育資源的壟斷，讓每套房子都升值了，分到了很多錢。
社區(qū)層面的壟斷，有時(shí)候可以通過(guò)開發(fā)商自己的投資來(lái)實(shí)現(xiàn)。
比如，碧桂園在三線城市的一個(gè)項(xiàng)目里修建的公園成為當(dāng)?shù)匚ㄒ坏纳鐓^(qū)公園，那也就壟斷了這個(gè)資源；以教育見長(zhǎng)的某集團(tuán)在社區(qū)里修一個(gè)學(xué)校，只招收業(yè)主子女，也就壟斷了教育資源。
第二個(gè)層面
區(qū)域?qū)用娴呢?cái)富分配，核心在于是否有引進(jìn)好項(xiàng)目拒絕差項(xiàng)目的權(quán)力
很多國(guó)家都會(huì)有富裕區(qū)域和平民區(qū)域。比如美國(guó)，平民區(qū)域的房子越來(lái)越便宜，富裕區(qū)域的房子越來(lái)越貴。
這是為什么呢？表面上看來(lái)，富裕區(qū)域地鐵、公園、高檔商場(chǎng)、名校越來(lái)越多，而平民區(qū)域垃圾場(chǎng)、化工廠越來(lái)越多，噪音問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。
地鐵是全體納稅人的錢修的，但地鐵開通那一天，是沿途小區(qū)業(yè)主每家分得幾十萬(wàn)。垃圾處理廠是全市用的，但建成那天，旁邊小區(qū)的房子貶值了。
這些變化背后有市場(chǎng)原因，比如富裕人群消費(fèi)能力更強(qiáng)，可以吸引更多高檔項(xiàng)目。但這不是全部，上面的表象背后，更多的是下面的深層次原因：
1、富裕的社區(qū)能主動(dòng)引起自己喜歡的增值項(xiàng)目，比如地鐵，比如高檔商場(chǎng)。而平民區(qū)沒有辦法。
2、富裕的社區(qū)能拒絕對(duì)自己有傷害的貶值項(xiàng)目，比如拒絕在自己的社區(qū)內(nèi)修建高速公路、垃圾場(chǎng)、化工廠，等等。
3、以上兩個(gè)原因持續(xù)累加，最后形成不可逆轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)。最終，不用外界施壓，優(yōu)秀的項(xiàng)目都會(huì)選擇富人區(qū)，而拒絕貧民區(qū)。
你會(huì)想問(wèn)，上述原因是怎么形成的？當(dāng)然是通過(guò)一個(gè)個(gè)人。
第一種人是有權(quán)力的人，如果城市規(guī)劃的官員住在富裕社區(qū)，他當(dāng)然會(huì)偏向自己的社區(qū)；比較大的官員居住在富裕社區(qū)，警察重視，治安當(dāng)然會(huì)變好。
第二種人是有影響的人，比如名藝人、名記者、名律師，他們?cè)谧约旱纳鐓^(qū)有不好的項(xiàng)目的時(shí)候會(huì)出來(lái)發(fā)聲、影響規(guī)劃，而平民區(qū)的人沒有這個(gè)意識(shí)和能量。也就是說(shuō)，富裕社區(qū)有能力保護(hù)自己，平民社區(qū)則容易受到傷害。
而項(xiàng)目的開發(fā)商，也分為三種：
第一種是僥幸的開發(fā)商：他們不過(guò)是運(yùn)氣好，偶爾撞上了好的地塊，在好的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)、土地增值之后享受了紅利。
第二種是積極的開發(fā)商：他們四處打探消息，得知前期規(guī)劃后去拿地，獲取紅利。
第三種是主動(dòng)的開發(fā)商：他們會(huì)努力對(duì)政府行為進(jìn)行干涉，說(shuō)服政府改變高速公路選址、改變垃圾處理廠選址等等。
第三個(gè)層面
城市層面的分配，前期靠政策，現(xiàn)在靠生態(tài)
一二線城市有最好的大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)，有最好的醫(yī)院，有最好的工作機(jī)會(huì)，有最新潮的綜合體，房子不貴才怪呢。問(wèn)題是，他們是如何擁有這一切的？
明源君認(rèn)為中國(guó)的一、二、三線城市的形成，有其歷史原因，但總的來(lái)說(shuō)，政策層面的原因更大。
之前私企都很弱的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要靠國(guó)家項(xiàng)目，什么級(jí)別的城市可以有什么樣的項(xiàng)目，什么級(jí)別城市的銀行可以放多少貸款，都是有規(guī)定的。
在城市的競(jìng)爭(zhēng)中，交通很重要，是否有深水良港，是否有鐵路線，都決定一個(gè)城市的興亡。早年幾個(gè)城市爭(zhēng)高鐵站，就是在爭(zhēng)城市這個(gè)層面的財(cái)富分配。
中國(guó)早年的交通系統(tǒng)很大程度上是也是根據(jù)行政級(jí)別來(lái)設(shè)置的。
所以，今天我們看一線城市，北京、上海自不用說(shuō)，深圳是改革開放陣地。而強(qiáng)二線城市，也幾乎全是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的省會(huì)城市。
發(fā)展到今天，全國(guó)都很開放，政策因素固然還很重要，城市內(nèi)部的生態(tài)也很重要，這是各個(gè)城市官員互相競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。
中國(guó)的城市需要依靠自己來(lái)尋找資源進(jìn)行發(fā)展彼此競(jìng)爭(zhēng)，上級(jí)也用經(jīng)濟(jì)發(fā)展考核官員。
深圳因?yàn)槟贻p，擁有了騰迅、華為、大疆、華大等一系列明星企業(yè)，形象就改變了；杭州有了一個(gè)阿里巴巴，也就不僅僅是個(gè)旅游城市了。
人們素質(zhì)提高之后，下一步可能會(huì)看城市里圖書館、音樂(lè)廳、大劇院的多少?，F(xiàn)在，每個(gè)城市都實(shí)力雄厚，擁有了改變城市生態(tài)的能力，甚至不需要國(guó)家資金支持，比如深圳準(zhǔn)備新引進(jìn)20所大學(xué)，就屬于改變生態(tài)的大手筆。
有人會(huì)問(wèn)先有政策還是先有生態(tài)的問(wèn)題，這是一個(gè)先有雞還是先有蛋的問(wèn)題。
深圳早年全是一片水田，兩個(gè)市領(lǐng)導(dǎo)爭(zhēng)論應(yīng)該在哪里修路，一個(gè)說(shuō)“這里什么項(xiàng)目都沒有，修路干什么”，另一個(gè)說(shuō)“你修了路，路邊就有項(xiàng)目了”。
明源君認(rèn)為，目前城市競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)接近尾聲。代表性的例子，一個(gè)前期積累不足的城市，在高鐵修通之后，人口反而被抽走了，經(jīng)濟(jì)并沒有受益。
所以，目前資源集中的城市能做的是為企業(yè)提供補(bǔ)貼、為人才提供補(bǔ)貼，讓他們繼續(xù)留在自己的城市。
而沒什么資源的城市，必須有準(zhǔn)確的定位，依靠對(duì)中心城市的積極貢獻(xiàn)而獲得發(fā)展。如果自己不是中心而妄圖成為中心，只能是定位錯(cuò)誤而被淘汰。
在城市分配的層面，開發(fā)商和業(yè)主們大多只能做選擇。而在社區(qū)分配和區(qū)域分配的層面，積極的開發(fā)商，能夠?yàn)樽约汉蜆I(yè)主創(chuàng)造出價(jià)值，讓每套房子都分到錢；有能量的業(yè)主，也能夠通過(guò)活動(dòng)，避免自己小區(qū)受損貶值，甚至可以進(jìn)一步，讓自己的房子增值獲利。
