眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)局勢(shì)不明朗，有的專家看空有的專家看漲，無論以后房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，房子都得買。那么，對(duì)于購(gòu)房者來說，怎樣買房才能更省錢？各家銀行的房貸利率差距有多大？
一、全款買好還是貸款買好，貸款多少合適？
對(duì)于錢多的沒處花的土豪來說，這個(gè)問題可以忽略。對(duì)于無法全款的普通上班族來說，肯定是貸款買房更合適，在負(fù)利率時(shí)代，借到銀行的錢，其實(shí)就等于賺到了。對(duì)購(gòu)房者來說，確定貸款期限的長(zhǎng)短是一個(gè)兩難的決定：期限長(zhǎng)意味著需要支付更多的貸款利息；期限短意味著每個(gè)月的還款壓力將會(huì)很大。所以，要根據(jù)自己的收入和壓力承受能力量力而行。
二、如果貸款，貸多長(zhǎng)時(shí)間合適，要提前還款嗎?
影響貸款年限的重要因素有三個(gè)：1.收入，一般月供最高不能超過借款人收入的50%；2.貸款人年齡，一般而言，借款人年滿十八周歲就可以申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款，且借款人的年齡加上貸款期限不得超過65年，否則不予受理。如果年齡超過40歲，則最長(zhǎng)貸款期限只能是25年以下；3.房齡，特別是購(gòu)買二手房，銀行會(huì)根據(jù)房屋剩余所有權(quán)時(shí)間綜合計(jì)算貸款年限。如果房齡過大，也可能貸不到最長(zhǎng)期限。那究竟是等額本息好還是等額本金還款好呢？要不要提前還款？
先來舉個(gè)例子：地點(diǎn)坐標(biāo)：北京，假設(shè)，一套350w的房子，首付120w，公積金和商業(yè)貸款混合貸款，公積金：3.25%商業(yè)貸款：4.9%，公積金貸款80萬，商業(yè)貸款150萬，貸款230萬。貸30年，等額本息的總利息是181.9萬，等額本金的總利息149.7萬。
顯而易見，等額本金支付的利息更低。如果壓力不大，等額本金是一種好的還款方式。另外，投資的利息只要大于4.9%，不用著急還銀行貸款的。
三、信用記錄不良就不能申請(qǐng)貸款嗎？
不同銀行對(duì)于不同情況的不良信用記錄貸款存在不同的規(guī)定，有的銀行規(guī)定是看逾期次數(shù)和最高逾期的情況；也有的銀行是看總逾期次數(shù)來決定是否辦理貸款，比如累積超過15次就不再給予辦理。但并不是個(gè)人信用不良就不能申請(qǐng)信用貸款，在跟銀行打交道的時(shí)候，最好盡可能、的提供豐富的材料和擔(dān)保，并且說明不良信用記錄的原因，如果借款人逾期次數(shù)少、金額小，銀行還是會(huì)酌情放貸，但是貸款利率或被提高，貸款成數(shù)也有可能降低。
四、公積金貸款一定比商貸省錢嗎？
一般來說，公積金貸款比商業(yè)貸款利率低一些，商貸的基準(zhǔn)利率是4.9%，公積金貸款5年以上利率是3.25%。同樣一套房子，商業(yè)貸款如果是首套能貸7成，那么純公積金貸款首套最多可以貸到8成。首套房公積金最低首付2成，二套結(jié)清最低首付3成，未結(jié)清最低首付4成；首套商貸最低首付3成，二套結(jié)清首付最低3成，未結(jié)清最低首付7成。
但是商業(yè)貸款和公積金貸款在保險(xiǎn)費(fèi)方面存在差異，對(duì)于商業(yè)貸款來說，只要不是商用物業(yè)或者是年限太長(zhǎng)的住宅，銀行一般不會(huì)要求貸款人購(gòu)買保險(xiǎn)，如果是公積金貸款的話，買保險(xiǎn)一般在所難免，而保險(xiǎn)費(fèi)一般為貸款金額×貸款年限×0.02%，兩者抵消的話，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)就更小了。
因此貸款額度較小的話，選擇公積金貸款未必更省錢。
五、選擇中小銀行就一定比四大商業(yè)銀行省錢?
在很多人的眼里，五大行推出的住房貸款業(yè)務(wù)利率不如中小銀行低。其實(shí)，這是一個(gè)很大的誤區(qū)。小編匯總了下部分銀行的首套房房貸利率發(fā)現(xiàn)，相對(duì)而言，各家銀行的房貸利率差距很大外資行與五大行和股份制銀行相比，普遍貸款利率更高。其中，浦發(fā)銀行和匯豐銀行貸款利率最低，為3.92%，渣打銀行最高，為4.41%。
