圖為：資料照片
“真是‘年初不出手、年末徒傷悲’??！”去年初錯過買房時機的李先生，如今在更高的預(yù)算下，只能外移置業(yè)地，從武漢二環(huán)內(nèi)的濱江區(qū)域，轉(zhuǎn)移到三環(huán)內(nèi)新區(qū)。
近幾年相對溫和的局面，讓很多像李先生一樣的購房者判斷失誤。剛剛過去的2015年，武漢樓市突然迎來全面爆發(fā)，新建住宅成交量高達22.4萬套，比2014年增長24.6%，連續(xù)第5年刷新年度交易紀(jì)錄，住宅銷售套數(shù)位居全國第一，住宅成交面積位居全國第二(僅次于上海)。
去年，武漢房地產(chǎn)市場最大的特征是：積壓三年多的改善型、投資型需求全面釋放，不僅拉升了成交量，也讓住宅均價從年初的7932元/平方米，增至年末的9000元/平方米，漲幅接近14%，創(chuàng)下2011年以來最大漲幅記錄。
故事
等降價卻等來大逆轉(zhuǎn)
去年初，李先生計劃買房。他看中位于武漢長江二橋和二七長江大橋之間的一個濱江樓盤，110平方米的戶型，報價不到9500元/平方米。
“這個樓盤在2013年底開盤，我去看的時候，每平方米價格已經(jīng)降了500元，當(dāng)時我預(yù)計還會降。”因此，他遲遲沒有出手。
從去年4月起，原來一直催著李先生下訂的置業(yè)顧問，不再給他打電話。當(dāng)他7月再去看房時，發(fā)現(xiàn)價格已經(jīng)漲到1.1萬元/平方米。8月后，光谷、沌口相繼拍出新“地王”，李先生后悔不迭：“看來漲價在所難免。”
到去年底，李先生看中的濱江樓盤，報價已經(jīng)超過1.2萬元/平方米。而且，整個大徐東片區(qū)一年前有5個樓盤在售，此時也只剩下2個。
“這個時候再出手，預(yù)算已經(jīng)不夠，最后我只能選了仁和路的一個項目。”李先生說，這個樓盤的價格，也從一年前的9000元/平方米，漲到了1萬元/平方米?；烁嗟腻X，置業(yè)地卻從二環(huán)內(nèi)濱江，移到三環(huán)內(nèi)新區(qū)，讓他十分懊惱。
盤點
全年房價漲幅達14%
李先生的經(jīng)歷，只是武漢樓市的一個縮影。
從去年9月起，該市新建住宅月度成交量始終保持在2萬套以上。全年成交22.4萬套，比2014年增長24.6%，連續(xù)第5年刷新年度交易紀(jì)錄。住宅銷售套數(shù)居全國第一，連續(xù)5年穩(wěn)居全國三甲之列；住宅成交面積居全國第二，僅次于上海。
“2014年9月，武漢去化周期最高峰達11個月；但2015年9月，去化周期已經(jīng)降到8個月左右。”武漢市房管局人士介紹。而中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，去年武漢新建住宅市場供應(yīng)量為2226萬平方米，與成交量之比為1：1。而在南湖等區(qū)域，供應(yīng)與需求比更是達到1：2，已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性短缺。
價格方面，到去年底，新建住宅均價突破9000元/平方米，比年初上漲近14%。
值得一提的是，由于武漢逐步取消經(jīng)濟適用房，去年5000元/平方米以下房源成交量僅占總量14%，比2014年下降12個百分點，創(chuàng)下歷史新低，成為武漢房價上漲的主要原因之一。
但商品住宅價格上揚，也是不爭的事實。特別是在主城區(qū)，去年第四季度集中推出多個“2萬+”樓盤，銷售率都超過80%，大幅拉高了均價。而業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，如果徹底剔除保障房因素，武漢住宅均價早已破萬。
分析
兩大因素成樓市推手
去年樓市爆棚，與多項利好政策相繼出臺息息相關(guān)。
2014年9月，武漢取消限購，但由于市場供應(yīng)量巨大，這一新政并未產(chǎn)生立竿見影的效果；2015年3月30日，二套房首付新政出臺，市場開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)；此外，央行五次降息、公積金貸款政策放開，也起到了推波助瀾的作用。
在系列新政的刺激下，積壓三年多的改善型、投資型需求全面釋放，大量外地購房者重回市場，讓中高端住宅交易尤其火爆。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年武漢1萬元/平方米以上住宅成交套數(shù)占比達24%，創(chuàng)歷史新高，而2014年這一比例為13%。其中，1.2萬元/平方米以上住宅總成交面積302萬平方米，比2014年增長144%，超過2011年—2014年的總和。
去年，三房住宅成交占比達47%，也創(chuàng)下歷史新高。其中的原因，與開發(fā)商的戶型創(chuàng)新、全面二孩政策放開等密不可分。
“顯然，樓市新政刺激改善型需求釋放、房企加大推盤力度等因素，造就了去年武漢城區(qū)樓盤熱銷甚至脫銷的局面。”湖北房地產(chǎn)學(xué)會常務(wù)理事李國政說。
至于外地購房者需求的釋放，記者從房管部門了解到，目前武漢房地產(chǎn)市場中，武漢籍購房者約占四成，省內(nèi)其他地區(qū)購房者約占五成，省外購房者約占一成。其中，“新武漢人”最為集中的光谷片區(qū)，外來購房者占比更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于武漢全市平均水平。
預(yù)測
今年房價或穩(wěn)中有升
2016年的武漢房地產(chǎn)市場，成交量是否會繼續(xù)維持高位？房價是否會一路向上？
從土地價格上看，2015年，武漢共招拍掛成交355宗地塊，平均樓面地價上漲35.5%。尤其是住宅用地，達3630元/平方米，比2014年上漲60%。與此同時，二七濱江地塊刷新武漢“地王”、長動地塊刷新光谷“地王”、太子湖地塊刷新沌口“地王”、塔子湖地塊刷新后湖“地王”……土地價格的上漲，對未來房價會有向上支撐的作用。
同時，《武漢市人口專題研究》提出，到2030年，武漢市域總?cè)丝诒Ｊ毓烙媽⑦_到1500萬人，外來人口的置業(yè)需求預(yù)計會長期保持較為旺盛的局面。此外，從今年起，武漢每年將開通2條地鐵線路，加上購物中心仍處于密集開業(yè)期、城市依然處于基建更新?lián)Q代過程中，物業(yè)的升值仍是大概率事件。
在知名房地產(chǎn)評論員殷躍建看來，武漢房地產(chǎn)市場可以稱為“現(xiàn)象級”，年成交套數(shù)、面積連續(xù)多年位居全國前列。特別是近5年來，武漢房價仍相對可控，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國內(nèi)其它同等城市。
殷躍建認(rèn)為，在市場需求旺盛的同時，仍能保持房價的相對穩(wěn)定，得益于調(diào)控政策和市場手段的合理配合。從這一角度分析，預(yù)計未來武漢樓市成交量仍會處于高位，房價也將保持穩(wěn)中有升的狀態(tài)。
